Czy należy kupić projekt typowy przed kontaktem z architektem ?
Klienci chcący wybudować swój wymarzony dom często biorą pod uwagę wykorzystanie projektu typowego, mylnie nazywanego przez niektórych "gotowym". Po zapoznaniu się w Internecie z kilkoma lub kilkudziesięcioma, lub nawet kilkuset projektami, kierując się tylko sobie znanymi kryteriami, dokonują wyboru tego jednego, jedynego, najlepszego, który się im spodobał.
I w tym momencie pojawia się pytanie: Kupić go czy nie kupić? Wagę tego pytania można porównać z Szekspirowskim: Być (właścicielem projektu) albo nie być. Często dodatkowym impulsem do podjęcia decyzji o niezwłocznym zakupie jest zegar umieszczony w narożniku strony internetowej, odmierzający nieubłaganie godziny i minuty do końca promocyjnej sprzedaży tegoż projektu. Wiadomo: Czas to pieniądz. I tu dochodzimy do sedna tego artykułu.
Czy należy kupić projekt przed kontaktem z architektem?
Moim zdaniem NIE. Nie polecam kupowania projektu przed kontaktem z architektem.
Zadaniem architekta jest m.in. adaptowanie (nie mylić z adoptowaniem) projektu do warunków miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP), potocznie nazywanego "planem miejscowym" lub w przypadku jego braku do warunków uzyskanej specjalnie dla tej inwestycji decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, często skrótowo nazywanej WZetką (WZ).
Na marginesie dodam, iż to, czy na terenie danej działki jest plan, czy go nie ma i trzeba wystąpić o decyzję WZ, można dowiedzieć się w wydziale budownictwa urzędu gminy po podaniu nr działki i obrębu lub miejscowości, w której ta działka się znajduje. Dla inwestora najważniejszą informacją powinno być to, że wypis z MPZP uzyskujemy w 7 dni, a decyzję WZ w 3-7 miesięcy.
A wracając do tematu artykułu, adaptowanie projektu polega w pierwszej kolejności na sprawdzeniu, czy dany projekt spełnia wymagania, jakie są mu stawiane w jednym z powyższych dokumentów. Na temat rodzajów tych wymagań piszę na końcu tego artykułu.
Ktoś zapyta: No dobrze. Super, jeżeli uda się wybrać projekt, który spełni te wymagania, a co jeżeli okaże się, że ten nasz wymarzony, wybrany projekt np. domu, nie spełni warunków określonych w obowiązującym dokumencie?
W niektórych wypadkach, niewielkim nakładem pracy architekta, do danego projektu można wprowadzić poprawki, które spowodują, iż będzie on spełniał wymogi MPZP lub WZ. Taką poprawką może być np. zmiana koloru pokrycia dachu określonego w projekcie.
W niektórych wypadkach, np. przy zmianie kąta nachylenia dachu, będzie to wymagało większego nakładu pracy architekta adaptującego, a co się z tym wiąże poniesienia przez inwestora większych kosztów związanych z adaptacją projektu, ale i w tym przypadku uda się dostosować projekt do stawianych mu wymogów.
Z praktyki wiem, że niestety dość często zdarza się, że aby wybrany przez Inwestora projekt typowy mógł spełnić wymogi MPZP lub WZ, należy wprowadzić do niego tak dużo zmian, że jest to po prostu NIEOPŁACALNE. Do tego dochodzą często zmiany, które chce do projektu wprowadzić na swoje życzenie inwestor. Pamiętajmy, że zmiany do projektu wprowadza się najczęściej ręcznie i trzeba to zrobić we wszystkich czterech egzemplarzach projektu typowego, łącznie z rysunkami branżowymi, czyli: konstrukcją, elektryką, wod.-kan., CO, gazem i wymagają wyliczenia od nowa np. projektowanej charakterystyki energetycznej, co zajmuje kilka godzin. Dodatkowo wymogiem obligatoryjnym dla projektu jest jego czytelność po wprowadzeniu tych zmian. To, czy projekt jest czytelny, ostatecznie należy do oceny urzędnika wydającego pozwolenie na budowę. Jeżeli okaże się, że projekt jest nieczytelny, kłopot gotowy. Pocieszający jest fakt, iż coraz więcej firm zajmujących się sprzedażą internetową projektów typowych, oferuje swoim klientom możliwość zwrotu kupionego projektu (oczywiście nienaruszonego) po okresie dłuższym niż ustawowo przysługujące 14 dni lub po tym czasie ewentualną możliwość wymiany na inny projekt z oferty.
Podsumowując: najlepiej wybrać projekt typowy, zapisać jego nazwę lub skopiować do komputera link strony, na której się wyświetla i przed jego zakupem skontaktować się z architektem dokonującym jego adaptacji. Na stronach internetowych z projektami typowymi najczęściej są podane wszystkie niezbędne dane, które są potrzebne do dokonania prze architekta prawidłowej oceny co do ilości, rodzaju i zakresu zmian, jakie będzie trzeba wprowadzić do projektu oraz oceny jego czytelności po ich wprowadzeniu. Kupno projektu najczęściej nic nie wniesie do tej oceny.
Na marginesie jeszcze kilka słów o wspominanych powyżej wymogach, jakie projekt powinien spełniać
W przypadku decyzji WZ jest to ustawowo ustalony katalog, do którego najczęściej urzędnik dodaje dodatkowe wymogi.
Ten ustalony katalog stanowi: linia zabudowy, powierzchnia biologicznie czynna, powierzchnia zabudowy nowej zabudowy, szerokość elewacji frontowej, wysokość budynku, wysokość do okapu, rodzaj dachu, kierunek kalenicy, kąt nachylenia dachu. W niektórych gminach parametry te ustalane są w maksymalnym wymiarze, czyli "nie więcej niż …", a w niektórych jako przedział, czyli "nie mniej niż … i nie więcej niż …". Jak wspomniałem powyżej, często dodawane są jeszcze jakieś dodatkowe wymagania, np. dotyczące ochrony środowiska: "zakaz używania paliwa stałego do ogrzewania budynku" lub "ochrona dębu usytuowanego przy granicy północnej działki", oczywiście jeżeli inwestor jest szczęśliwym posiadaczem takiego dębu :-).
W MPZP zapisy są podobne, z tym że przeważnie dodatkowo dotyczą również materiałów i kolorów używanych do pokrycia dachu i wykończenia elewacji, np. "pokrycie dachu o fakturze dachówek w kolorze czerwonym", "zakaz używania sidingu" czy ilości wymaganych miejsc parkingowych przy budynku itp. Właściwie warunki te w dużej mierze zależą od "fantazji" radnych gminy, bo to za ich akceptacją jest opracowywany plan przez specjalistyczne biuro projektowe. Często zapisy są bardzo szczegółowe, np. "okap dachu nie może znajdować się wyżej niż 30 cm nad posadzką pierwszej kondygnacji". Czasami zdarza się, że są bardzo zawikłane i niezrozumiałe, wymagające dodatkowo znajomości orzecznictwa sądowego lub interpretacji wydanych przez głównego inspektora nadzoru budowlanego.
Pamiętajmy również, że większość tych zapisów bazuje na definicjach zawartych w Prawie budowlanym i tzw. warunkach technicznych i oznaczają coś innego niż mogłoby się wydawać inwestorowi. Na przykład większość inwestorów jest błędnie przekonana, że elewacja frontowa to elewacja z głównym wejściem do budynku, a to nie zawsze jest prawdą. O pomyłkę nie trudno… Nie ma co ryzykować, podejmując pochopną decyzję o zakupie projektu typowego.
Na zakończenie artykułu, trzymając się jego konwencji, pozdrawiam wszystkich uczestników procesu budowlanego… oczywiście w rozumieniu art. 17, ustawy Prawo budowlane.
Jak oceniasz ten poradnik?
Dziękujemy za Twoją opinię!Twoja opinia pozwala nam tworzyć lepsze treści
Więcej poradników o adaptacji projektów
Na samym początku drogi projektowej należy zweryfikować kilka bardzo ważnych informacji o naszej działce. Przed rozpoczęciem procesu inwestycyjnego powinniśmy sprawdzić, czy w gminie, w której znajduje się działka, uchwalony został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (skrótowiec: MPZP). W przypadku braku planu należy złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (skrótowiec: WZ).
05.12.2018
Cennik usług budowlanych obejmuje prace konstrukcyjne, wykończeniowe, instalacje elektryczne i hydrauliczne, prace zewnętrzne. Ceny robót budowlanych są cały czas wysokie w porównaniu z poprzednimi latami. Czynniki wpływające na ceny to m.in. utrzymująca się wysoka inflacja oraz rosnące ceny materiałów budowlanych. Z poradnika dowiesz się, jak skutecznie zaplanować budżet na budowę lub remont w 2023 roku, jak wygląda aktualny cennik prac budowlanych 2023, jakie są prognozy cenowe na najbliższy czas i jakie są ceny poszczególnych prac budowlanych. Sprawdź przed rozpoczęciem remontu lub budowy i znajdź polecanych fachowców.
20.09.2023
